縫隙理念?特殊投資｜中冀逐夢?未來可期

分類：行業視點
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來源：
發布時間：2021-12-15
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縫隙理念?特殊投資｜中冀逐夢?未來可期

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分類：行業視點
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發布時間：2021-12-15
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櫛風沐雨，春華秋實，五年的砥礪奮進，中冀投資在河北省工商聯的指導和股東的支持與幫助下，長期秉承以大類資產策略配置為核心，以政策研究及行業基本面為依據，提出“縫隙投資”理念，以研究驅動投資，提升核心競爭力，把握“縫隙”投資機會；同時疊加特殊資產投資，綜合形成順/逆周期對沖資產組合投資。

歲序更替，華章日新，公司成立五年來，逐步打造出一支擁有高素質、高效率、市場化運作、經驗豐富的“不動產與特殊資產投資”團隊，以縫隙投資為理念，重點立足存量資產盤活和價值實現，聚焦實物資產重組、企業重組及其他特殊投資機遇，關注困境資產的價值發現、修復和提升，實現投資期間短期回報的需求和長期資本增值的平衡。

在“百年變局和世紀疫情交織疊加”的背景下，地產行業亦面臨改革，中冀投資早在2018年即開始依托自身優勢，研究探索新的業務模式和方向。受經濟結構調整、金融監管趨嚴和金融資產分類管理加強等因素影響，萬億級不良資產市場帷幕逐漸拉開，中冀投資在穩健布局傳統業務的同時，積極研究政策和市場變化，尋找“縫隙”投資機會，優化資產配置，在嚴把風控標準、嚴守安全邊際的基礎上，成功布局了多類型特殊資產項目。

1、縫隙化地產增量市場：

為防止涉入行業系統化風險，中冀投資自2018年開始組建內部專業房地產行研小組，多次邀請業內資深人士交流，深入研究政策、行業基本面，重新制定地產增量投資項目標準、風控措施。

在風控方面，“穩”字當頭，在行業內率先提出“三不原則”：不追求投資體量規?；?、不追求交易對手排名化、不追求項目賽道聚集化，更加關注項目本身質量和安全邊際，采用風險分散制（中小型項目為主）+安全杠桿制+現金流主導制+主體穩健清晰制+實控人全方位調研制+風控全面有效制等綜合原則篩選項目；并苦練基本功、秉承“匠心”精神，精細打磨每一個項目，力爭安全最大化。

在決策方面，避開持牌金融機構的競爭業務，制定縫隙化投資策略，主要選擇區域型、財務穩健且具有產業背景的中小型優質開發商。至今，公司已在河北、河南、山東、山西、江蘇、浙江、四川、重慶、湖北、湖南等多區域進行布局，采取固定收益、股權基金浮動收益等多種模式，累計投資約30余個項目，如嘉興朗詩綠洲璟院、石家莊當代辰悅、鄭州國泰紫荊園、及中冀安睿2號、安睿3號、尚榮1號精選、新城市建設2號等多支私募股權基金，綜合靜態平均年化收益率超過20%，部分項目年化收益率超過30%甚至更高，無一出現系統性風險，在整體地產行業出現基本面結構性變革之際，將項目風險最終控制在部分流動性層面，也是中冀人匠心精神的體現，逐步形成“資本+土地+品牌代建輸出”綜合開發和共同受益的差異化模式。

2、特殊機會型不良資產市場：

特殊資產投資屬于典型的逆周期調節行業。隨著經濟周期的輪轉，銀行不良貸款、違約股權質押等風險暴露，特殊資產行業憑借著提升資產運用效率，幫助資源價值重新發現等功能，也迎來了巨大的窗口期。

中冀投資區別傳統不良資產投資依靠低買高賣進行差價套利的模式，將目光聚焦于不良資產領域內困境資產和困境企業的價值發現、修復和再提升，探索了一條存量盤活和價值塑造的發展模式，采用投行化手段，打造出“不良資產+…”的復合型、專業化團隊，目前公司已在河北、浙江、山東、天津等區域做了特殊資產布局，從“清收”到“經營”，已在企業重組、困境地產、不良資產房抵貸、資產包等業務領域進行投資和處置，打造特殊資產生態圈，提高不良資產處置效益，實現創新經營。

比如企業重組類項目：青島當地某集團化制造型、知名品牌企業，由于債務問題被迫停業。中冀投資及合作方通過對其存在的多重債務債權進行剝離與盤活，重新制定企業重組方案、搬遷方案、運營方案等，企業實現正常運轉；被重組企業核心資產在法院和政府的支持下，通過變現和增值得以獲益。該重組解決了當地政府多年來的一個重大難題，且解決了數百名職工的就業問題，開創“資本+受困企業+政府”多方共贏的局面，中冀投資品牌亦得到社會、政府等多方面的認可與肯定。

化解困境單體不良項目：項目土地位于浙江省桐鄉市，土地所屬公司存在眾多債務導致土地被抵押、查封，公司股權被凍結等事項，中冀投資通過梳理不良債權債務關系，并通過向當地政府、相關法院進行溝通，研討出不良債權綜合解決方案及重組邏輯、策略，依法將標的土地進行估值并法拍，獲取收益綜合解決債務債權；同時中冀投資構建特殊資產生態圈，精準引入合作方采取資金結構化模式，參與法拍獲取資產，全鏈條參與標的項目的開發運營，并獲取項目運營股權收益。

此項目屬于全鏈條債權解決方案，含法拍前債務梳理、法拍流程、債務人破產預警處理、稅務處理、發票處理、規劃設計變更、跨界市政配套、疫情導致不可抗力的過程處理等，最終實現債權解決并參與股權投資，實現存量困境資產盤活再經營，價值再提升。

銀行不良資產房抵貸項目：銀行內生的房抵貸逾期資產，借款人貸款逾期違約，抵押給銀行的房產存在抵押和多重查封，需要有實力的處置方進行處置。中冀投資收購銀行逾期抵押房產的債權，通過和解、訴訟、法拍等途徑實現獲益并退出。實現解決銀行等金融機構房抵貸業務產生的不良，并使其房產得到解質押及盤活。

同時，中冀正在布局銀行/AMC資產包債權收購處置項目，含抵押類、保證類等多種類型，進行策略化、定制化組包，與AMC、戰略服務商合作批量收購債權資產包進行處置，目前正在山東、天津、河北、河南進行資產包的深入調研和布局，最終解決AMC/銀行批量不良資產債權，并盤活存量資產及相關受困企業。

綜上，我們正處在一個充滿挑戰的時代，世界經濟格局在發生深刻變革，實體經濟與金融體系正在綜合調整以應對外部變化。中冀投資將繼續秉持“發掘機遇，創造價值”的理念，以“縫隙+特殊投資”為抓手，在不動產與特殊資產業務領域，憑借中冀人逐浪的勇氣和歷久彌堅的決心，披荊斬棘，勇往直前，未來可期！

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